二十七年北京温榆河别墅带,新房渐行渐少

  • 2019年07月04日 21:30
  • 来源:风云地产界
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今年5月,丽兹行公布了新房豪宅成交排名,位于温榆河畔“北京壹号庄园”和“恒大...区已经占据了全北京70%的国际学校,还分布多达16座高尔夫俱乐部和6大马术俱乐部。...

从机场高速到火沙路,约10公里的温榆河北岸别墅带,扎堆着大大小小20多个别墅盘。

位于北京东北侧的天竺——后沙峪地区,因其上风上水、坐靠温榆河畔景色优美、临近机场等优势,吸引了大批开发商,形成北京最著名“中央别墅区”。

历经二十余年发展 ,在温榆河北岸如今仅剩一块空地可建新房。

撰文/ 廖凯

编辑/ 缪凌云

温榆河有北京“母亲河”美称。发源于昌平区军都山麓,由东沙河、南沙河和北沙河汇合而成,全长47.5公里,因其汤山一带有温泉水汇入,也是北京唯一一条四季长流的河。

二十七年北京温榆河别墅带,新房渐行渐少

温榆河

温榆河畔因景色优美,水景景观资源稀缺,备受关注。早在明成祖朱棣时期,就曾在温榆河支流沙河镇旁修建一座行宫,名叫巩华城,后被洪水冲毁,1538年又由嘉靖皇帝朱厚熜重建。

重建后巩华城主要用来巡狩和谒陵,清代时期已发展成为集驻防、漕运、经贸等功能于一体京畿重镇。康熙、雍正都在温榆河南岸修建了行宫、王府、庙宇等建筑。

清末时期,由于陆运兴起,作为京杭大运河重要构成的温榆河逐渐荒废,水道淤塞,常常泛滥成灾,1939年曾因连降暴雨,河道两岸变成汪洋一片。

直到1970、1972年两度整治才有所好转,北京“母亲河”重新焕发生机。

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二十七年热度不减

二十七年北京温榆河别墅带,新房渐行渐少

丽京花园

1992年,保利集团拿下天竺镇温榆河畔北一地块。因为紧邻在建的机场高速,距离首都国际机场车行距离不足5公里,便于差旅,保利将之打造成北京第一个别墅盘“丽京花园”,主要面向外商高管客户群体。

开盘四小时便以2000美元/㎡价格售出60套,按1992年汇率换算,大致11032元/㎡,当时北京平均工资仅284元/月。

如此价格和销售速度,足以令其它开发商眼热。顺着温榆河, 27年来,两岸不断有楼盘开工,各个别墅盘错落分布,掀起一片片建设热潮。

随着入住居民越来越多,休闲娱乐配套,也从北沙河、南沙河,一直蔓延至温榆河,两岸滨河森林公园、滨水公园,还有高尔夫俱乐部纷纷傍水而起。

今年5月,丽兹行公布了新房豪宅成交排名,位于温榆河畔“北京壹号庄园”和“恒大丽宫”占据销售前列,其中位于温榆河南的北京壹号庄园以8套,均总价3598万/套,位列成交数量第七位,而在温榆河北岸恒大丽宫则以22套,均总价14653万/套,位列北京成交数量和套均总价第一。

虽然恒大丽宫成交套数有集中签约的可能,不过套均总价1.4653亿元,也足以让人惊叹不已。

位于温榆河畔北的清锦源和优山美地D区,则分别以6600万/套和4274万/套,位列前十。

历时二十七年,温榆河旁别墅依旧受到青睐。

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中央别墅区的形成

纵观京墅发展史,从“丽京花园”所在地天竺区域,到香江,而后又顺着温榆河畔,一路北上至后沙峪,一幢幢别墅拔地而起,逐步形成北京最著名的“中央别墅区”。

“中央别墅区”这一概念始于2003年,由位于温榆河畔北的优山美地项目打造出来。清晰的定位,“高大上”的名称,使得此处知名度、吸引力进一步提升。

2006年至2011年6年时间,中央别墅区配套设施得到迅速发展。这段时间内,地铁15号线通车后沙峪至望京西,德威学校、北京英国学校、京西国际高中部等国际名校纷纷进驻区域。

从1994年第一个国际学校“京西国际学校”落子于此,今天的中央别墅区已经占据了全北京70%的国际学校,还分布多达16座高尔夫俱乐部和6大马术俱乐部。

如果说北京别墅区最热的是“中央别墅区”,那么温榆河北岸则是“中央别墅区”最热的墅区带。

二十七年北京温榆河别墅带,新房渐行渐少

风云地产界统计,截止目前,从机场高速到火沙路,这一绵延约有10公里的温榆河北岸别墅带,聚集了大大小小约14个别墅盘,如果算上距离河岸1公里左右的别墅盘,更是超过20个。

该区域内有温榆河广场、荣祥广场、欧陆时尚购物中心等商业;鲁能泰山体育公园、优山美地河堤公园、丽宫体育公园(高尔夫俱乐部);北京顺义国际学校、北京英国学校顺义校区、北京市新英才学校等学校等休闲、教育配套,对北京高净值人群来说,十分宜居。

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新房日渐稀少

地处上风上水的北京北侧,交通相对便利,“中央别墅区”存在最大意义便是在繁忙帝能享一片静谧,这在别墅业态上也体现得淋漓尽致。

早在1992年“丽京花园”、1997年“北京名都园”、1999年“北京嘉浩国际商住别墅城”和“有山美地A区”,就已经包含联排、双拼、独栋和花园别墅等多种业态。

进入2000年后,大批独栋项目也入市,2001年“丽斯花园”和“裕京花园”、2003年的“丽高王府”、2004年的“优山美地B区”、2005年的“清锦源”和“龙湾别墅”都相继推出独栋户型,容积率均在1.0以下。

不过,随着二十七年不断建设,“中央别墅区”最纯正的别墅已越来越少。

一方面,目前温榆河畔北沿岸仅剩一块空地还未开发,位于龙湾别墅和优山美地B区中间,增量空间十分有限;

另一方面,2012年北京《禁止用地项目目录(2012年本)》发布,明确规定住宅项目容积率不得低于1.0,从源头对别墅类型进行了限制。

例如2012年后拿地的别墅项目“中铁诺德墅”和“优山美地D区”,容积率都控制在了1.01。

好消息是,“中铁诺德阅墅”属于限竞房,没有70/90政策限制,限竞均价在62102元/㎡,对于想在温榆河畔成熟墅区置业的购房者来讲,这无疑是一个大好的机会。

从价格来看,紧邻“中铁诺德阅墅”的龙湾别墅的联排和叠拼清水二手房在1500万/套,大多在2000-3000万/套,龙湖滟澜山别墅的联排和双拼二手房在2000-3000万/套。而“清锦源”的独栋则在5500-7999万/套。

“中铁诺德阅墅”主要由洋房、叠拼、合院组成,洋房840万起、叠拼1200-1500万、合院1600-1700万,共计有15套洋房、554套叠拼和14套合院户型。

“优山美地D区”新房则是由独栋、双拼、合院组成的纯墅项目,早在2015年开盘入市,目前在售400-520㎡合院户型,2200万/套起,规划有262套。

这两大楼盘俨然成为了中央别墅区温榆河北岸不可多得的新房项目。

除此之外,还有些老盘通过分批开盘方式,也尚有一些新房可以投向市场。

例如今年5月新房签约的“恒大丽宫”项目,拿地时间可追溯到2005年6月,距今开发修建已经有12年,2007年首次推出独栋住宅,2017年建设完成,最近一次开盘是在2015年。

随着老盘们缓缓完成去化和最后一块空地推出,新房最终会消失在这约10公里的温榆河北岸。



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